楼市2016：从惊心动魄到转危为安
宣布时间：2016-12-26
●住房库存总量仍然偏高，且空间错配问题依然突出 。一、二线都会库存少、投资增加率低，销售火爆，住房在目今及未来仍然缺少;三、四线及以下都会库存大，销售增长缓慢，且房地产投资、新开工依然强劲，去库存效果不明显 。目今及未来库存压力主要体现在非重点都会当中 。
●本轮楼市过热主要集中于一线都会与部分二线都会等热点都会，无论是热点都会房价的上涨幅度照旧危害的积累水平，均已凌驾2009-2010时期，值得各界高度警惕 。可是，全国楼市总体危害仍然处在可控的规模 。
●本次调控在治天性政策与制度方面保存一定的缺乏：第一，炒房经济激励机制没有改变;第二，政府内部调控机制有待健全;第三，土地政策不敷给力;第四，金融清查没有开展;第五，相应的财税调控政策没有出台;第六，限购政策作用有限 。
●展望2017年，总体上，楼市将延续新一轮短期调解，但有不确定性 。时间上，调解将连续一年左右 。预计全国销售价格增幅将逐步回落，个体时间段也有可能泛起价格回落 。
2016年中国楼市经历了由惊心动魄、跌荡起伏到转危为安的历程 。2015年年中以来，在相对宽松的政策配景下，中国房地产市场逐步进入上升的周期，尤其是2016年初之后，房地产市场泛起井喷式爆发，由一线向周边及二线都会海浪式扩散回暖，虽在4月份之后泛起回落调解的迹象，可是自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场泛起过热，面临着区域进一步扩散和热点地区猖獗和失控的危害 。随着一线都会从严调控的推进，以及9、10月份热点二线都会房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象 。2016年楼市经历了整体上升、局部过热和调解泛起的历程 。具体体现：
热点都会房价增幅
从大幅增长到环比回落
2016年，热点都会房价增幅经历了从大幅增长到环比回落的历程 。2016年2-9月，全国商品住宅平均销售价格划分为7394、7400、7449、7418、7322、7337、7362、7373元/每平米，同比划分增长14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%，涨幅皆凌驾了2014全年(1.28%)和2015全年(9.11%)水平，其中3月份增幅为最高值，险些为2015年全年同比增速的两倍 。尤其是热点都会房价更是暴涨惊人，可以用“猖獗攀高、迅猛飙升”来形容，4月份，一线都会新建商品住宅销售价格同比涨幅更是抵达33.9%，创立了历史新高，尽管4月至9月份间涨幅略有收窄，但仍然坚持同比增速在29%以上的高位运行 。
进入10月份以后，受政府调控步伐的影响，房价增幅环比下落 。10月、11月连续两月，百城住宅均价环比上涨幅度均较上月回落，特别是热点都会房价环比下降明显 。
投资投机需求
由迅速爆发蔓延到寂静离场
本轮楼市局部热潮总体与一、二线以及部分三线都会异地购房比例高、投资投机需求爆发密切相关 。住房需求是驱动楼市生长的最主要动力，包括消费性需求(自住性、改善型)、投资性需求、投机性需求的释放或短期叠加会对住房市场爆发重要影响 。一般而言，与居民收入、人口结构有关的消费性住房需求，以及基于资产保值的合理投资性需求通�；峒岢窒喽云轿仍龀ず褪头�，而以套利、炒作为主的投资投机性住房需求具有短期内迅速涌入楼市的特点，催高楼市虚火 。从住房销量泛起的需求变换来看，本轮楼市局部疯涨中住房投机身分占比较高，投机需求火旺 。2016以来，全国商品住房销售面积泛起了一波井喷式的波动增长历程，1-4月份的同比增长率一度抵达38.3%，创立了2015年初以来的峰值 。1-9月份，全国商品房销售面积9.31亿平方米，同比增长27.14%，比2015年全年横跨了20.27个百分点 。但进入10月份后，受楼市调控步伐的影响，投资投机需求瞬间寂静离场，热点都会住房成交量泛起环比下行态势，部分都会降幅较大 。
开发投资增幅
由快升到缓落再略有反弹
全国房地产开发投资同比增速扭转连续俯冲式下滑后，于2016年初有了明显的回升 。2016年1-9月份，全国房地产开发投资7.46万亿元，同比名义增长5.76%，比2015年全年提高4.77个百分点 。其中，住宅投资4.99万亿元，增长5.11%，比2015年全年提高4.73个百分点，总体泛起快速上升到缓慢回落再略有反弹的历程 。进入10月份以后，政府增强了楼市调控，但房地产开发投资继续坚持平稳增长态势 。
全国住宅开发投资在总体回暖调解历程中，差别类型都会间保存一定的差别 。2015年10月至2016年9月间，40个重点都会的房地产住宅开发投资同比增速坚持温和上行，累计值同比增幅最高为6.2%，最低为2.1%，而非重点都会的同比增速在-1.43%和7.43%的区间调解运行，重点都会住宅开发投资累计量的全国占比坚持在50%以上 。
住房供求空间错配
连续加剧
尽管从总量上看住房销量大幅增长，名义库存不绝下降，去库存取得了一些效果 。可是，住房库存总量仍然偏高，且空间错配问题依然突出，体现为一、二线都会库存少、投资增加率低，销售火爆，住房在目今及未来仍然缺少;三、四线及以下都会库存大，销售增长缓慢，且房地产投资、新开工依然强劲，去库存效果不明显 。
从库存来看，热点都会库存减少，三四线楼市库存压力仍大 。据中国指数研究院统计，截止到2016年8月底，北上广深四个一线都会的商品住宅待售面积均缺乏1000万平方米，且均泛起下降趋势 。从去化周期来看，一线都会整体库存去化周期缩短，其中北京、上海、广州库存去化周期均缺乏10个月 。2016年以来，以楼市四小龙——南京、苏州、合肥、厦门为首的二线重点都会库存显著下降，甚至泛起紧急 。与此差别的是，一些二线都会及三四线都会仍面临较大的去库存压力 。从期房库存来看，2016年，以三四线及以下都会为主的全国非重点都会在期房待售面积、期房过� ？獯娑家读杓萑�40个重点都会 。目今及未来库存压力主要体现在非重点都会当中 。
从潜在供应来看，联系到非重点都会的住宅开发投资增速快于重点都会，使得住房在重点都会与非重点都会的空间错配进一步加剧 。从反应开发企业投资的先行指标以及作为未来潜在供应的住宅新开工面积来看，非重点都会的新开工累计置魅占全国的比重较大，已往一年间始终维持在60%以上，当经过一定的施工周期转化为未来的住房有效供应后，空间错配必将进一步加剧 。
热点都会楼市
由恐慌猖獗恢复理性和冷静
在经济下行压力仍然较大的宏观配景下，面对起初的楼市局部过热形势，政府没有实时发声，使得市场预期中央会为了保增长而放任房价上涨，从而引起市场恐慌，“抢房潮”大有继续蔓延之势 。2016年年初以来随着热点都会房地产库存量的不绝减少，部分都会从去库存转为抑制购房，在这种情况下，库存的紧急、政策的收紧，使热点都会楼市完全陷入市场恐慌，最终导致房价爆发式上涨 � ？只判浴扒婪砍薄辈痪肯�，在预期改变和恐慌心理驱动下，一些都会某些地段的楼盘泛起出“去年低价无人问，今年价高争先抢”的怪象 。进入10月份后，热点都会政府相继出台了一系列的楼市调控政策，快速有效地稳定了房地产市场，热点都会楼市由恐慌猖獗恢复理性和冷静 。
通过中国住房市场危害监测体系测度发明，全国35个大中都会普遍保存估值过高的危害 。横向来看，热点都会的整体危害状况较为突出，而二线非限购都会的危害状况相对乐观 。纵向来看，目今住房市场危害整体高于2010年，估值过高的住房市场将极有可能泛起房价增速放缓甚至是房价下跌的情形 。本轮楼市过热主要集中于一线都会与部分二线都会等热点都会，无论是热点都会房价的上涨幅度照旧危害的积累水平，均已凌驾2009-2010时期，值得各界高度警惕 。可是，全国楼市总体危害仍然处在可控的规模 。第一，主要指标没有逾越危害控制线;第二，本轮过热是局部不是全局性的;第三，本轮高涨与昌盛不是恒久拐点;第四，有诸多政策工具可以备用 。
2016年1-9月份楼市局部过热及其一系列问题的爆发，是在固有的制度漏洞之下购房者、开发商、金融机构、中介等市场主体以及政府部分基于利益追求和心理预期开展相助博弈的结果 。第一，经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与都会剖析是引发楼市局部过热的重要情况条件 。第二，驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制是导致楼市局部过热的深层泉源 。第三，市场主体相助博弈是楼市局部过热的整体原因 。第四，巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头 。第五，“地王”频出是引起楼市过热与恐慌的直接原因 。第六，地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因 。
针对局部火热的楼市，2016年10月热点都会政府相继提倡了一场密集而短促的楼市“阻击战”，各地将限购作为调控政策主轴，选择重启限购的政策模式 。通过细化限购标准、提升二套房首付比例、扩大土地供应、进行预期治理、攻击严重扰乱房地产市场秩序的行为等多种有力手段，快速有效地稳定了楼市，使热点都会楼市普遍降温 。此次楼市调控主要体现以下几大原则：第一，中央监控，地方调控;第二，局部调控，整体不动;第三，抑制投机，�；は�;第四，一城一策，分区调控;第五，统一行动，集体出击;第六，边调边看，逐步完善 。可是，本次调控在治天性政策与制度方面保存一定的缺乏：第一，炒房经济激励机制没有改变;第二，政府内部调控机制有待健全;第三，土地政策不敷给力;第四，金融清查没有开展;第五，相应的财税调控政策没有出台;第六，限购政策作用有限 。总之，本轮调控的政策原则具有精准性与协同性，政策步伐具有短期性与行政性 。
展望2017年，总体上，楼市将延续新一轮短期调解，但有不确定性 。时间上，调解将连续一年左右 。预计全国销售价格增幅将逐步回落，个体时间段也有可能泛起价格回落 。2016年全年的销售额及增幅都将创历史新高 。2016年以后的几个月将延续库存减少的势头，2017年去库存压力将再次有所加大 。投资在2016年有望坚持在5%以上，在2017年年初经过波动后，全年可能会稍低于2016年的水平 � ？占渖�，市场调解也将泛起差别化的趋势 。一、二线热点都会未来调解幅度可能将相对稍大 。由于接纳的政策有差别，市场反应水平和调解幅度将有所差别 。但由于供求缺口大，预计2017年的投资将会增加 。而三、四线及以下都会前期回升有限，未来回调幅度也将不大，预计投资增幅回落幅度可能会凌驾销售增长回落幅度 。与此同时，需要警惕调解没有到位过热仍在继续、调解过速过猛、调解泛起逆转等未来的市场不确定性 。
(作者单位：中国社科院财经战略研究院《中国住房生长报告》课题组)