人民币贬值伤及楼市：但不是刺破泡沫最后一针
宣布时间：2014-03-26
人民币汇价“跳水” 房地产再吹“冷风”
日前，央行宣布扩大外汇市场人民币对美元汇率浮动幅度，人民币汇率波动广受关注。我国房地工业曾数次经历人民币贬值攻击，由于房地产市场总体泛起上升走势，人民币贬值的负面影响并未伤及楼市。但值得注意的是，人民币连续贬值会导致外洋融资本钱提高、外资炒作热情减退，这一逻辑没有改变。
目今房地产企业对资金的需求量仍较庞大，且随着在港上市房企逐渐增多，外洋融资比例不绝提高，人民币贬值的影响正逐渐显现。更为重要的是，在三四线都会楼市供过于求、房地产市场陷入周期性低谷之时，人民币贬置魅正在酿成楼市的担负。有业内人士体现，如果人民币恒久贬值，将加速楼市泡沫的挤出，并导致部分区域房价下跌。
外洋融资情况生变
关于春节前后在外洋市场融资的房地产企业而言，早已预料到了人民币贬值的一定性。从去年年中开始，QE退出的大幕拉开，人民币进入贬值通道只是时间问题。从去年年底开始，绿地、万科、恒大、万达、招商等大型房企纷纷加速融资程序，颇有“偏向虎山行”的架势。
来自中原地产研究中心统计数据显示，截至
中原地产市场研究部总监张大伟剖析认为，房企空前重视资金宁静，意图通过融资来增强在一二线都会土地市场的竞争力。同时，年初海内传出各银行收紧房地产信贷、局部市场降价现象，也对资金链的宁静提出警示。由此使得房企越来越未雨绸缪，储备“过冬”资金。
“纵然人民币有所贬值，外洋融资的本钱仍然低于海内融资。”一家在港上市房企卖力人向中国证券报记者体现，房企外洋融资的平均本钱在4%-8%的区间内，资质较好的房企外洋发债本钱通常在4%左右，与海内其他渠道融资相比，本钱要降低一半，甚至更多。
上述卖力人称，企业从去年年末启动外洋融资，很洪流平上是在追赶时间差。一方面，经过2013年的旺盛销售，2014年市场遇冷已成共识;另一方面，在美国QE逐步退出之后，人民币尚未迅速进入贬值通道。因此，2013年末是启动融资相对理想的时点。而进入2014年以来，海内楼市危害凸显，部分在港上市的房企遭遇较低认购，即说明融资情况已变。
但即便如此，人民币贬值仍将增加房企的偿债压力，尤其是在近年来房地产企业赴港上市增多，外洋融资比例提高的情况下。凭据克尔瑞宣布的报告，具有代表性的30家香港内房股借款结构中，在2012年底，美元、港元借债比例抵达34%。其中，中海达(30.600, 1.00, 3.38%)到86%;凌驾一半的房企这一比例凌驾三分之一。
该机构的报告还显示，从2013年至今，海内上市房企共外洋融资2500亿人民币，占对外通告总融资的60%。海内房企的融资本钱和还款将受到人民币贬值的实质性影响。凭据盘算，人民币每贬值3%，房企的总借款(以人民币盘算)将上升1%。
有剖析人士认为，目今房地产企业资金状况整体良好，人民币的小幅贬值难以形成实质性影响。但如果人民币恒久贬值，将会连续增加企业的资金本钱，并可能给部分项目的订价带来压力。
外资炒楼热情消退
人民币的贬值，还可能影响外资介入楼市的热情。由于看好人民币资产带来的汇率升值和资产升值的双重红利，大宗外资进入中国。房产是外资进入比较便当的投资品种，所以成为外资扎堆的领域。一旦人民币升值预期减弱，外资撤出，房地产的价格也可能会受到一些影响。
据了解，尽管以“去投资化”为目的的房地产调控已连续多年，甚至“限外令”也一度推出，但外洋资本仍然通过种种渠道进入海内楼市。据统计，外洋资本主要以基金的形式进入海内楼市，一二线都会的商业地产是其青睐的工具。多家机构的统计显示，2008年国际金融�；�，外资在写字楼市场的主流职位曾一度让位于内资，但从2010年底开始，外资又有回流之势。
中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，房地产市场作为一个由投机炒作为主导的资金密集型的行业。如果人民币贬值并导致预期逆转，那么投资者或退出市场，或再也不轻易地进入住房市场。他体现，人民币连续贬值不但会导致早些时候从外洋涌入海内的资金流出中国，或不敢再轻易地进入中国市场，也会导致中国住房资产的价格下跌。
从去年下半年开始，李嘉诚就挂牌出售位于上海、广州等地的物业，并将目光投向欧洲。剖析人士认为，李嘉诚此次举动，就在美联储宣布退出QE后不久。除了出于对内地经济形势不看好之外，也蕴含了其对楼市走向及汇率变革的看法。
与此同时，易宪容还强调，人民币连续升值的预期一旦突破，海内居民也会减持人民币资产。具体而言，海内居民或是不再愿意进入房地产市场，或是会减持手中持有的以人民币计价的住房资产。
因此，从资产价值的角度，人民币贬值无疑将对房地产带来影响� ？硕鸬钠饰鋈衔�，攻击规模将包括以工业品为代表的大宗商品、房地产市场乃至股票市场等人民币计价的资产价格。该机构还强调，热钱投资房地产市场的收益将缩小，再加上房地产市场自己的调解，追逐高收益的“热钱”可能由此退却，进而抑制房价的上涨。
一线都会房价承压
自1998年我国启动房地产市场化革新以来，楼市经历过数次人民币贬值的攻击。但结合房地产市场走势来看，楼市的冷热与汇率波动并无直接相关性。在2011年的人民币贬值通道中，房地产市场便大幅上涨，丝毫未受影响。
剖析人士认为，影响房地产市场走势的因素较多，最主要的诱因在于钱币投放量和市场供需关系。其中，前者与楼市的走势有着正相关性，后者则决定市场的波动幅度。别的，房地产调控政策也在很洪流平上影响市场走向。相比之下，汇率波动只是影响楼市的次要因素。
但值得注意的是，作为一项利空因素，人民币贬值在楼市向好时的影响微乎其微;但在房地产市场处于下行周期之时，人民币贬值的影响则禁止忽视。且市场预期，此次人民币贬值或维持一段时间。
张大伟体现，目今的房地产市场正处在下行周期中。2014年以来的数据显示，主要都会市场销售数据涨幅都有所放缓。总体来看，2014年及之后中国房地产市场剖析将加剧，调解的趋势将愈加明显，大部分三四线都会将会泛起供应过剩，房价下跌压力很是大，一二线都会也有可能泛起调解。
近期，海内楼市不绝曝出利空消息，除三四线都会危害凸显之外，一二线都会部分楼盘也泛起降价现象。部分房企因销售不睬想而泛起资金链紧绷的局面，浙江的个体企业甚至泛起债务违约。
在此配景下，张大伟认为，美联储QE退出、人民币贬值对中国房地产市场影响偏负面。巨量的外洋融资规模将引发房企资金链紧张，甚至有可能泛起违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境，房地产市场将面临颓势，从而可能伤害中国经济。
剖析人士还强调，相比三四线都会供大于求的实质，热钱集中的一二线都会所受影响更大。“一旦人民币连续贬值，热钱就会流出，导致一线都会的房价受到压力。从2005年以来，人民币已经连续升值多年，房价也一直上涨，这些投机资金赢利巨大，它们可能愿意以更低的价格退出。”
RET睿意德高级董事王玉珂： 贬值难阻房企外洋融资程序
RET睿意德高级董事王玉珂日前在接受中国证券报记者专访时体现，受外资回流的影响，海内衡宇等人民币计价资产可能会有所贬值。部分房企的外洋融资本钱也会有所提高，但由于本钱较低，除非海内的金融政策有较大调解，不然人民币贬值不会影响到房企外洋融资的程序。
外资有回流激动
记者：万科等房企借道进入香港资本市场，意在谋求外洋融资。与海内的融资渠道相比，外洋融资的优势体现在哪些方面?
王玉珂：主要的优势在本钱。关于资质相对较好的房地产企业来说，外洋融资的平均本钱在3%-5%的水平，个体企业的本钱更低，甚至抵达2%。相比之下，从海内银行获得贷款，本钱通常要在基准贷款利率上有一定上浮，本钱明显横跨外洋融资。如果通过比较流行的信托方法获得贷款，最低本钱也要12%。打个比方，为什么许多港资企业敢于囤地多年而不开发?主要原因就是它的资金本钱低。
记者：外资主要是以什么形式进入海内楼市?其更青睐哪些物业类型?对区域有何选择?
王玉珂：外资投入海内楼市主要分两类。一是开发类，以房地产开发资金的形式进入。就像早期进入的新昌、凯德，以及一些港资开发商，如恒隆、新鸿基等等。二是基金类，以房地产基金的形式进入海内，如华平、摩根斯坦利等股权投资基金。
从物业类型上看，外资越发青睐商业地产项目，尤其是具有保值功效的焦点地段商业。从区域选择上看，主要集中在一线都会和东部省会都会，成都、重庆等西部都会也有外资的身影。
记者：目今外资在海内楼市的规模比较大，如果人民币连续贬值，会不会造成资金的回流?
王玉珂：若人民币连续贬值，外资对海内楼市的兴趣肯定会减弱，资本倾向于回流。整体而言，会造成人民币资产的贬值，包括房地产、股市。
从房企外洋融资的角度来说，人民币贬值会造成融资本钱提高、融资难度加大。但外洋融资的比例是否减少，主要还将取决于海内的金融政策。如果海内融资的难度大，房企仍然会倾向于外洋融资，究竟本钱仍然相对较低。
今年房价涨幅趋缓
记者：亚太、欧洲和美国楼市目前正处在什么阶段?许多海内企业在外洋投资，人民币贬值会不会对房企“出海”带来影响?
王玉珂：亚太受美国QE退出的影响，房地产市场处于下滑阶段;欧洲一直低迷;美国房地产市场则从金融�；兄鸾ニ招选Ｈ嗣癖冶嶂祷岽碳ね庋笞式鸹亓�，会对这些市场注入比较多的资本，有助于其苏醒。
值得注意的是，房地产企业开发外洋项目，主要目标客群就是海内人群。而人民币的贬值，还会导致海内人民币资产外流，如通过购房等形式向外洋流出。因此对房地产企业“出海”，反而能起到一定的增进作用。
记者：对今年海内楼市走向怎么看?
王玉珂：今年海内房地产市场基本维持平稳，不会有太大的波动。因为从政策上来看，不会再有比较大的调解。纵然有一些税费政策的微调，也属于非行政手段，有助于市场的健康生长。但重要的一点是，分类调控的思路可能会越来越明确。关于京沪等热点都会，行政手段还会保存一段时间;而一些供应量富足、空置率高、房价偏低的三四线都会，更多受市场自发调解的影响，市场会有些波动，但并不会影响全局。总体而言，今年海内房价的整体涨幅会趋缓。
记者：最近一些区域房地产市场泛起楼盘降价现象，个体房地产企业也泛起债务违约现象。这种情况会不会扩大化?
王玉珂：关于三四线都会来说，市场泛起波动，乃至个体企业泛起债务违约，都是很正常的现象。因为这属于市场自我调解的一部分。当一个行业处于全面昌盛、任何一个企业都能在其中赚钱时，市场反而是不正常的。就像手机行业，纵然诺基亚[微博]不可了，也不料味着这个行业的衰落。
贬值不是刺破
地产泡沫最后一根针
近期人民币汇率泛起贬值走势，楼市也纷传降价销售、贷款违约的消息。一时间，不少看法将两者关联起来，认为是贬值导致资本大宗外逃，从而刺破房地产泡沫。仔细剖析兴旺经济体以及海内历史可以发明，汇率与房价之间无恒定纪律。本币升值并纷歧定陪同房价上升，本币贬值也并非意味房价下跌。决定房价走势的主要因素是钱币供应、住房制度、房地产供求水平、城镇化水平等。
先看看美日的例子。美国住房价格指数在1995-2002年平稳上升，美元指数坚持小幅升值态势，两者泛起正相关。2002-2006年，受美国低利率政策和次级贷款市场快速生长的影响，美国住房价格指数大幅上升，较2000年增长一倍有余;同期美元指数连续贬值，从120点跌至83点左右，两者泛起显著负相关。上世纪80-90年代，陪同日元升值，大宗跨境资本涌入日本房地产市场，日本房价指数不绝攀升，房地产泡沫越吹越大，日元与房价之间泛起正相关。陪同日资本币和财务政策突然收紧，1990年开始日本楼市泛起断崖式下跌，至1995年已经跌回1985年“广场协议”签订时的水平;日元对美元的升值幅度却接近100%，两者泛起显著负相关。
从海内情况看，自2005年汇改以来，2006-2013年人民币对美元的历年升值幅度划分为6.8%、6.9%、3.4%、0.1%、3.1%、5.1%、0.3%和2.9%，八年累计升值35%。尽管总体来看人民币升值陪同的是海内房价上涨，但具体到各年份情况却不尽相同。2006-2012年商品房平均销售价格同比增幅分比为6.2%、14.8%、-1.7%、23.2%、7.5%、6.5%和7.0%。2008年房价负增长，人民币汇率仍泛起升值，二者负相关;2009年、2012年人民币险些锚定美元，房价却大幅上涨，二者也泛起背离。
兴旺经济体资本项目可自由兑换，尚会泛起汇率与房价走势背离的情形，更况且我国资本项目还保存管制，跨境资本难以低本钱随意流动。尤其近两年楼市限购以来，外资和热钱直接购置物业的本钱高、规模小，即便大宗抛售，也不会扰动整个房地产市场。从融资渠道看，尽管近几年越来越多的海内房企绕道外洋融资，但绝对规模较小，且部分融资用于借新还旧，外洋融资规模远低于海内贷款占比。
虽然，汇率变换可带来资本流动的变革，进而影响外汇占款，直接导致央行基础钱币的投放，从而影响流动性的整体水位，但央行钱币政策是不可忽视的中间变量。央行可以通过正逆回购、贷款规模的收紧与松开、升降存准率等钱币工具，接纳或释放流动性。因此，广义流动性才是影响房地产价格的主要诱因。流动性闸门松一松，包括楼市、股市在内的资产价格就会高涨;反之，流动性闸门拧紧，则会对楼市、股市带来明显的收缩效应。
还应看到，随着矿产、土地、资金、技术等资源和要素的连续钱币化，房地产价格也同步泛起快速上行的特征。
房地产作为一种高度依赖信贷的工业，其波动与银行信贷的紧与松有直接关联。房地产价格涨幅泛起疲态，很洪流平上是因为年初开始海内金融机构收紧对地产企业的贷款，限制甚至停放对购房者的贷款。今年以来，部分银行暂缓治理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，一些流动性紧张的房企不得不“以价换量”，甚至面临资金链断裂的危害。美日的情况也标明，经过一段时间上涨后，一旦钱币政策和财税政策转向紧缩，楼市价格将面临下行危害。
别的，土地供应也是影响房价走势的重要因素。目今泛起房价下跌的区域，很洪流平上是因为此前土地供应量过高，导致短期库存积压。
应看到，中国正处在革新生长转型时期，房地产需求泛起多样化特点。目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不但低于兴旺国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的生长中国家60%的平均水平。国际经验标明，在城镇化率抵达70%之前，一国房地产很难崩盘。因此，总体上看我国房地产另有生长空间。虽然，部分都会房地产市场前期涨幅过大，已经积累了一定泡沫，在信贷紧缩、供应过大的情况下，还会泛起资金链断裂、房价快速跳水的情况，需要加以防备与警惕。