做世界的房东：中国房企外洋淘金热
宣布时间：2014-01-13
从已往个体项目赴外洋试水，到如今大规模到外洋买地，海内开发商“走出去”的程序越来越快 。目前，万科、万达、碧桂园、富力等多家房企已积极开拓外洋市场，投资触角也从香港延伸到东南亚甚至欧美地区，相助模式更是从“搭伙”生长为“单干” 。
仅从今年披露的房企外洋投资规�？�，新增投资额已经接近400亿元 。业内预计，房企平衡业务结构、投资多样化的经营思路，将带来更多外洋投资，外洋业务规模也将逐步上升 。
加速结构外洋
“预计万科进入纽约的第一项目将是位于曼哈顿区的超高层 。”近期，万科董事会主席王石在微博 上这样描述了公司在美国的投资计划 。这仅仅是海内开发商在外洋扩张的一个缩影 。不但仅是万科，碧桂园、万达、绿地等多家房企已经在外洋落子结构 。
海内房企“走出去”，还要追溯到2004年 。其时由上海上实、上海外洋、百联集团、锦江国际及上海绿地五家企业组建的外洋联合投资公司，在圣彼得堡市打造了波罗的海明珠项目 。这也成为房企早期联手进行外洋试水的经典之一 。
2011年以后，海内房企在外洋结构的规模和频率开始明显提升 。碧桂园、万通地产相继进行了外洋投资 。特别是今年，更成为房企外洋扩张爆发的一年 。凭据记者的不完全统计，包括万科、绿地、富力、万达在内的多家房企年内的外洋新增投资额已经凌驾350亿元，接近400亿元的规模 。目前，绿地已先后进入韩国济州岛以及美国市场 。万科则在今年年初短短数月时间内与铁狮门、吉宝置业告竣相助，入驻美国及新加坡市场 。万达、再起国际等房企也已扩大了外洋结构 。
“海内许多开发商的规模很大，但业务主要集中在海内，这种结构很不对理 。”莱坊董事及大中华研究咨询部主管林浩文对中国证券报记者体现，由于海内市场遭遇调控，许多海内买家开始到外洋置业，开发商也注意到这种趋势 。从海内开发商在外洋投资的项目来看，其中有许多是卖给了海内的客户 。
目前有越来越多的海内投资者把目光瞄准了包括商业地产和住宅地产在内的外洋房地产市场，海内资金对外洋置业的热情在一定水平上也引发了房企“走出去”的决心 。
以外洋投资热门所在之一的伦敦来看，凭据莱坊的统计，伦敦一手物业的购置者中，有35%来自东亚和南亚以及东欧和俄罗斯，其中以浙商为代表的中国购置者居多 。特别是不少来自海内的金融行业和包管公司正在考虑寻找办公所在或搬家至新的办公所在 。如平安包管收购了伦敦劳埃德大厦(Lloyds Building)，中国投资有限责任公司收购了伦敦的温彻斯特大厦(Winchester House)，目前在英投资或经营的中国企业数量凌驾500家，未来另有更多的中国企业有意到英国来设立分支机构或欧洲地区总部 。
相助开发是主流
尽管外洋投资热情高涨，可是关于海内开发商而言，由于“出海”经验有限，在外洋投资的模式仍然以相助为主 。
凭据王石在微博上披露的内容，万科进入美国房地产市场的方法主要有四种，划分是寻找品牌过硬的外地生长商；通过相助寻找合适的项目；依靠相助同伴的专业团队；万科美国团队立足外地招聘 。
可以看到，“相助”是万科重复提及的模式 。对此，克而瑞剖析师杨晶晶体现，进入外洋新都会，内地房企最缺乏的即是经验，以收购的方法获取项目，为企业探索外地项目开发模式提供实践平台 。另一方面，与外地知名度较高，开发实力强的企业相助，将有效弥补缺乏，推进房企自身运作模式形成 。
“海内开发商由于没有在外地市场的经验，需要投入比较多的资源，就要依靠与外地开发商的相助 。”林浩文直言，相助开发是外洋投资的“第一步”，在有一定开发经验后，房企可以去单独拿地 。
11月底，富力地产全资子公司豪掷85亿元人民币收购马来西亚一宗地块，地价款将在三年内分四期支付 。该地块面积抵达116英亩，预计可售面积达350万平方米，产品业态笼罩高层住宅、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场 。据了解，这也是富力地产在境外投资的首个项目 。
外洋“首秀”便大手笔拿地，富力地产的外洋投资让部分业内人士有所担心 。在宣布购地交易后的第二天，申银万国便对公司给出了“减持”的评级 。申银万国剖析师认为，激进的土地收购会抬升公司的欠债率，令去杠杆充满挑战 。
“富力收购的土地不在市中心，而是位于周边地区，因此会有需求不确定等危害因素，但利益是地价比较自制 。”林浩文指出，在东南亚地区的非市中心项目，土地价格只占总开发本钱的20%-30%，但在中国海内这一比例至少有50% 。较低的地价也成为吸引房企外洋投资的因素之一 。
外洋业务占比将提升
在2011年掀起外洋投资潮后，已有部格外洋项目进入收获期 。业内人士预计，房企外洋投资的程序还会不绝加速，外洋业务占比将提升 。
凭据克而瑞的统计，目前万通台北2011项目、马来西亚碧桂园金海湾[最新消息 价格 户型 点评]已进入收获期 。其中，碧桂园金海湾项目在今年8月开盘，当天推出6000套房源，认购凌驾5000套 。“外洋项目入市热销，体现了国人置业外洋的实力，外洋地产有较大生长潜力 。不过，在企业经营层面还需要警惕其运作危害 。”杨晶晶指出 。
业内人士认为，海内项目通常受到政策变换的影响，但外洋项目开发所面临的因素越发庞大 。除了政治危害外，外地的经济景气度以及房企的资金实力都将影响项目的进度 。此前中坤集团等房企的外洋投资便因为所在国政府问题而停顿 �；懵时浠桓跋斓椒科蟮挠� 。由于外洋投资基本以美元支付，而海内则以人民币形式回笼资金，因此美元对人民币汇率的不稳定会造成利润的波动 。别的，外洋开发流程、税费制度与海内大不相同，这也对房企资金链提出更高要求 。
业内人士指出，虽然外洋项目的盈利未必比海内项目更高，可是“走出去”是须要的 。在房企规�；ず�，为了平衡业务结构，疏散海内投资危害，大型房企的外洋战略会不绝强化，外洋业务的占比也将有显着提升 。